空き家を売りたいけど何から始めればいい？

相続した空き家を売りたいけど何から始めればいいかわからない方へ。不動産査定・相続登記・税金の優遇制度など、売却の流れをステップごとにわかりやすく解説します。県外在住の方でもスムーズに進められます。

「実家を売りたいとは思っているけど、何から手をつければいいかわからない」——空き家の売却を検討されている方から、最もよくいただく言葉のひとつです。

不動産の売却は、普通の人が人生で何度も経験するものではありません。特に相続した空き家の場合は、通常の売却に加えて相続手続きや税金の問題も絡んでくるため、複雑に感じるのは当然です。

この記事では、空き家売却の流れをステップごとに整理し、何から始めればいいかをわかりやすく解説します。

空き家売却の全体的な流れ

売却の流れは大きく5つのステップに分けられます。

① 相続登記（名義変更）
② 物件の状態確認・整理
③ 不動産会社への査定依頼
④ 売却活動・買主との交渉
⑤ 売買契約・引き渡し・確定申告

それぞれのステップを順番に見ていきましょう。

ステップ1：相続登記（名義変更）を済ませる

空き家を売却するには、まず不動産の名義を被相続人（亡くなった親など）から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。名義変更が完了していないと、売買契約を結ぶことができません。

2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きをしないと過料が科される可能性があります。まだ登記が済んでいない方は、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

費用の目安：司法書士への依頼で10〜15万円程度

ステップ2：物件の状態を確認・整理する

売却前に、建物と敷地の状態を確認しておきましょう。買主は内覧時の第一印象で判断することが多いため、状態が悪いと値引き交渉の材料にされたり、買い手がつきにくくなったりします。

売却前に整えておくと効果的なこと

• 室内の遺品・家財の整理・処分
• 庭の草刈り・清掃
• 目立つ汚れ・破損の簡易補修
• 通水・換気で建物内の臭いを軽減

遺品整理や清掃を自分で行うのが難しい場合は、業者に依頼することもできます。空き家管理サービスと合わせて依頼すると、まとめて対応してもらえる場合もあります。

ステップ3：不動産会社に査定を依頼する

物件の整理が落ち着いたら、不動産会社に査定を依頼します。査定は無料で行ってもらえるのが一般的です。

査定の種類

• 机上査定：資料だけをもとにした概算。遠方在住の方でもオンラインで依頼できる。
• 訪問査定：担当者が実際に物件を確認する。より精度の高い査定額が出る。

複数の不動産会社に査定を依頼し、金額や担当者の対応を比較することをおすすめします。1社だけに絞ると、相場より低い価格を提示されても気づきにくいためです。

査定時に確認しておくとよいこと

• 近隣の売却事例と相場
• 売却にかかる期間の目安
• 仲介と買取のどちらが向いているか
• 担当者の空き家・相続物件の取り扱い実績

ステップ4：売却活動を進める

不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。媒介契約には「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

空き家の場合、担当者が積極的に動いてくれる「専任媒介」を選ぶケースが多いです。売却活動中も物件の管理は続けておくことが大切です。内覧のタイミングで状態が悪いと、せっかくの機会を逃してしまいます。

ステップ5：売買契約・引き渡し・確定申告

買主が見つかり条件が合えば、売買契約を締結します。県外在住の方でも、委任状を使って代理人に対応してもらうことが可能なケースもあります。

引き渡し後は、売却益が出た場合に確定申告が必要です。ただし、条件を満たせば税負担を大きく減らせる制度があります。

知っておきたい税制優遇制度

3,000万円特別控除（空き家特例）

相続した空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば売却益から3,000万円を控除できます。譲渡所得税を大幅に減らせる可能性があるため、売却を検討している方は必ず確認してください。

主な適用条件

• 1981年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 売却価格が1億円以下
• 相続時から売却時まで居住・賃貸・事業用に使用していない

条件は細かく、状況によって適用可否が変わるため、税理士への相談を強くおすすめします。

取得費加算の特例

相続税を支払った場合、売却時の取得費に相続税の一部を加算できる制度です。3,000万円特別控除と併用はできませんが、状況によってはこちらの方が有利なケースもあります。

「建物あり」vs「解体して土地だけ」どちらで売る？

売却方法には、建物をそのまま残した状態で売る方法と、解体して更地にしてから売る方法があります。

どちらが有利かは立地・建物の状態・地域の需要によって異なります。不動産会社と相談しながら判断しましょう。

県外在住でも売却は進められます

「遠くに住んでいて、何度も現地に行くのは難しい」という方でも、以下の対応で売却を進めることができます。

• 査定はオンライン・電話で対応可能な会社を選ぶ
• 内覧の立ち合いは不動産会社に任せる（カギ預け）
• 売買契約は委任状で代理対応が可能なケースもある
• 引き渡し前の清掃・整理は管理業者に依頼する

当社では、売却を検討されている方向けに、管理サービスと合わせた売却サポートも行っています。「まず現状を確認したい」「どの不動産会社に相談すればいいかわからない」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

まとめ

空き家売却の流れをおさらいします。

「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも、査定だけ先に取っておくことで現実的な判断ができるようになります。まずは情報収集から始めてみましょう。

ご相談・お問い合わせは無料相談フォームから。